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税务与法律

公平住房法：买卖双方都该知道的红线

作者 Emma (Qian) Niu · 8 分钟阅读

税务与法律
公平住房法：买卖双方都该知道的红线

Andrew Choy — CC BY-SA 2.0 · Wikimedia Commons

当你走进一场看房会，或者拨电话向经纪人咨询某套房源时，有一套大多数人从不留意的法律正在保护你——直到某个瞬间，你隐约觉得"哪里不太对"。也许经纪人只带你看某几个区域的房子；也许房东一听到你有住房补贴券就忽然失了音讯；也许合作公寓（co-op）的董事会一看到外国护照就面露难色。公平住房法的存在，正是为了这些时刻。而在大纽约地区，它的保护范围比绝大多数买家和卖家以为的要深得多。

关于时效的说明：本文所述规则截至 2026 年 6 月。公平住房法会定期更新，并由多个机构执法，因此在采取行动前，请务必通过文末列出的官方来源核实最新规定。

三层叠加的保护

理解纽约的公平住房法，最好把它看成三层叠加的结构，越往上覆盖面越广。

联邦《公平住房法》（Fair Housing Act） 是底线。它禁止在房屋买卖、出租和融资中基于七类受保护人群进行歧视：种族、肤色、宗教、原国籍、性别、家庭状况（家有 18 岁以下子女或处于孕期），以及残障。

纽约州 在此基础上增加了许多类别。依据《州人权法》，房屋歧视还禁止基于信仰、年龄、性取向、性别认同或表达、军人身份、婚姻状况、逮捕或已封存定罪记录、家庭暴力受害者身份、公民或移民身份——以及一个尤为关键的类别：合法收入来源。

纽约市 的范围最广。由纽约市人权委员会（NYC Commission on Human Rights）执法的《市人权法》，在以上所有基础上，还纳入了合法职业、伴侣关系状况，以及性犯罪或跟踪受害者身份等类别。

受保护类别联邦纽约州纽约市
种族、肤色、原国籍、宗教、性别、残障、家庭状况是是是
年龄、性取向、性别认同、婚姻状况—是是
公民 / 移民身份—是是
合法收入来源（如 Section 8、补贴券、公共援助）—是是
合法职业——是

"收入来源"到底指什么

这是最让人意外的一项保护。自纽约州 2019 年《合法收入来源反歧视法》生效以来，房东或卖家不得因为你以何种合法方式付款而拒绝你。这包括 Section 8 及其他租房补贴券、公共援助、社会保障金与 SSI/SSD、子女抚养费、配偶赡养费，以及寄养补贴。在纽约，"我们不收补贴券"并不是一句中立的经营政策——它就是违法的歧视。

公民与移民身份

在纽约州和纽约市，任何人都不得因你实际或被认为的移民、公民身份，或你的原国籍而被拒之门外。房东可以通过统一、一视同仁的标准来核实你的支付能力——收入、推荐人、信用记录——但不得专门给非公民设置额外门槛、强行指定某种移民证件，也不得因为护照是外国的就拒绝出租。同一套中立标准必须适用于所有人。

什么是"诱导分流"（steering）——它为何违法

诱导分流是最容易被误解的违规行为之一，部分原因在于它听上去很像"热心帮忙"。当经纪人——无论隐晦还是公开——不是依据买家自己说出的条件，而是依据某个受保护类别，引导买家偏向或避开特定社区时，诱导分流就发生了。对一家人说"你们住那边会更自在些"，或者基于"谁才属于这里"的臆断悄悄略过某些区域的房源，都是诱导分流。煽动抛售（blockbusting） 同样违法：暗示某个社区的人口构成正在改变，借此施压业主卖房。

好的经纪人会用中立的事实回答你的问题。我们会和你谈价格、通勤与公共交通选择、税务，以及不同社区或封闭式社区的实际生活逻辑——这些都是客观信息。而经纪人依法不能做的，是描述某地"住的都是什么人"，或基于对你种族、宗教、家庭或出身的臆断来分流你。如果你想评估学校，我们会指引你查阅公开数据、自己得出结论；我们不会按居民身份把地方排成"好"或"坏"。

经纪人与房东依法绝对不能做的事

在这三层法律之下，被禁止的行为大体一致。任何房地产从业者都不得基于某个受保护类别：

  • 拒绝出售、出租、协商，乃至让房屋"变得不可得"。
  • 谎报房源是否还在、或对不同的人报出不同的价格、条件或费用。
  • 发布或作出暗示偏好或限制的广告与言辞（例如"适合年轻专业人士"或"谢绝携童"）。
  • 进行诱导分流、煽动抛售，或施加不同的申请要求。
  • 拒绝为残障人士提供合理便利或合理改造——房东通常必须允许合理的改动并调整规则（例如为服务性动物豁免"禁养宠物"的规定）。

你作为买家或卖家的权利——以及去哪里投诉

卖家同样有权利，也有义务。你不能指示你的经纪人按某个受保护类别去筛选买家，而一位专业的经纪人也会当场拒绝这样的要求。买家有权看到所有符合其自述预算与需求的房源、有权与他人在同等条件下提交申请，并有权获得一桩不掺杂隐性臆断的交易。

如果你认为自己的权益受到侵害，通常有三条途径，而你往往只能择其一——把同一事实同时提交给多个机构或法院，可能会让其他途径失效：

  • 联邦——HUD。 向美国住房与城市发展部投诉。一般时限为最后一次歧视行为后的一年之内。
  • 纽约州——人权司（DHR）。 对于 2024 年 2 月 15 日及之后发生的事件，你通常有三年时间提交（更早的事件为一年）。
  • 纽约市——人权委员会（CCHR）。 一般时限为最后一次歧视行为后的一年之内（某些骚扰类申诉时限更长）。你也可拨打 311。

请保留记录：日期、姓名、看过的房源、短信和邮件。具体的证据，远比"感觉"更管用。

归根结底

公平住房法不是繁文缛节——它是一个承诺：你敲响的那扇门，应当只凭条件本身为你打开。在 Homix，合规是底线，而非上限：每一次看房、每一份申请、每一次成交，都坚持机会平等。如果你在找房过程中曾觉得哪里不对，或者只是想找一支把规则当作底线的团队，欢迎联系我们的团队，或先从我们的房源与新盘看起。

本文为一般性教育信息，并非法律、税务、移民或财务建议。公平住房法会变动，并由多个机构执法；请通过下方官方来源核实最新规定，并就你的具体情况咨询持牌律师或相关机构。

来源

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