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税务与法律

外国人 / 非居民在纽约买房：能不能买、要交什么税

作者 Queenie Zhuang · 8 分钟阅读

税务与法律

本文属于

纽约房产税务指南——买入、持有与卖出 →
外国人 / 非居民在纽约买房：能不能买、要交什么税

Aude — CC BY-SA 2.5 · Wikimedia Commons

信息截至 2026 年 6 月。本文为一般性科普信息，并非法律、税务、移民或金融建议。规则、税率与门槛会变动——请以文末官方来源为准，并在采取行动前咨询持牌律师、注册会计师（CPA）或贷款专业人士。

我们几乎天天接到这样的电话——从上海、从温哥华、从纽约大学的宿舍打来：我不是美国公民，到底能不能在这里买房？ 简短的回答是：能。美国对谁可以拥有住宅房产几乎没有限制，没有公民身份测试，不需要绿卡，外国买家在曼哈顿买一套公寓、在皇后区买一栋房子，也不需要任何政府特批。真正麻烦的地方，不在于"能不能买"，而在于贷款、税号，以及大多数人忽略的一环——将来卖出或传给下一代时会发生什么。我们一项一项说清楚。

你可以买，"谁能持有"反而是最简单的部分

无论联邦还是纽约州，都没有法律禁止非公民或非居民拥有住宅或公寓。外国人每天都在纽约买房，很多是全款。实际的摩擦集中在三处：没有美国信用记录如何拿到贷款、如何取得税号、以及如何为税务安排持有结构。这些都不是无法逾越的障碍，只是需要提前规划的步骤。

有一点是纽约特有的：大多数**合作公寓（co-op）**需要董事会审批、财务披露，往往还要求申请人有美国本地收入或资产，海外买家较难满足。相比之下，**共管公寓（condo）**和独栋房屋对外国及非居民买家友好得多。在我们的房源和新盘中，你会看到这一点的体现。

贷款：外国人专项贷款是存在的（你不需要美国信用分）

你不一定要全款。有一类贷款机构提供外国人专项房贷（foreign-national mortgage），不要求社会安全号（SSN）、不要求美国信用记录、不要求美国签证，也不要求美国本地收入。审核方会改看你的境外信用报告、海外银行的资信证明，以及经核实的境外收入和资产。

两种常见结构：

  • 全文件型外国人贷款——以经核实的境外收入和资产作为审批依据。
  • DSCR 贷款——针对投资房，以房产预期的租金收入而非你个人收入来审批。

代价是首付更高。2026 年的行业项目普遍要求大约25% 到 40% 的首付，高于美国本地居民，因为放贷方较难获取传统信用数据；利率通常也偏高。如果贷款在你的计划中很重要，请尽早对接外国人贷款机构——预批额度会直接决定你能拿出怎样的报价。

ITIN：没有社会安全号时的税号

要办理美国税务文件——而你迟早要办，尤其是在卖房或出租时——没有资格申请社会安全号的非居民会使用 ITIN（个人纳税人识别号），这是国税局（IRS）发放的九位数号码。

申请通过 W-7 表进行，通常随一份美国报税表一起提交。一本有效护照通常一份文件即可同时证明身份和外国人身份。IRS 要求提供原件，或由签发机构认证的副本——不接受公证副本。申请本身 IRS 不收费。要避免把真护照寄往海外，有两种办法：找经 IRS 授权的认证受理代理人（CAA），或预约 IRS 纳税人协助中心当面办理。

要预留时间：IRS 提示处理约需 7 周，在报税季（1 月中至 4 月底）或从境外申请时会延长到 9 到 11 周。请尽早动手，别让税号缺位卡住过户或报税。

FIRPTA：你卖房时会撞上的那 15%

这条规则最让外国业主措手不及，因为它咬的是你"出场"那一刻，而非"进场"。根据 FIRPTA（《外国人投资房地产税法》），当外国人出售美国房产时，充当预扣税代理人的是买方而非卖方，买方必须预扣成交金额（amount realized）的 15%（基本上是成交总价，而非你的利润），并通过 8288 表和 8288-A 表上缴 IRS。

请仔细读：是按整个成交价的 15%，在过户时预扣，无论你是否盈利。它是对你最终美国税款的预缴，不是一笔额外税——你在提交美国报税表时结算，多缴部分可获退还。但它可能让一大笔钱被占用好几个月。

值得记住的几个例外：

情形FIRPTA 预扣
买方将自住，成交价不超过 30 万美元不预扣
买方将自住，成交价 30 万 01 至 100 万美元降至 10%
外国卖方的其他多数情形15%

当 15% 的预扣明显超过你的实际税负时（例如薄利或亏损出售），你也可以向 IRS 申请**预扣证明（withholding certificate）**以降低预扣额。这需要时间，应在过户前就启动。靠谱的过户律师和 CPA 在这里物有所值。

LLC 持有还是个人持有

很多外国买家会问：该用本人名义持有，还是放进一家美国 LLC（或更分层的结构）。这没有标准答案，正确选择取决于你的目标——隐私、责任隔离、投资人数量、贷款，尤其是下面要讲的遗产税。

  • 以本人名义最简单、最便宜，也可能保留有利的长期资本利得待遇，但没有责任屏障，并使房产直接暴露于美国遗产税之下。
  • 用 LLC 可增加隐私和责任隔离，投资房常用，但增加申报成本与复杂度；持有方式的选择与所得税和遗产税都高度交织。部分买家会专门用美国公司或两层结构来管理遗产税敞口——这确实是相当专业的领域。

这个决定应在签合同之前，与跨境税务顾问一起做出。事后重组可能触发税款。

美国遗产税：没人提醒、提醒时往往已晚的陷阱

这是非居民、非公民业主最该理解的一点。美国房产被视为美国境内财产（US-situated property），因此业主去世时会落入美国遗产税的网中。而非居民、非公民可享的免税额，不是美国公民那种数百万美元的额度——只有6 万美元，这个数字已沿用数十年，且不随通胀调整。超过这一门槛，遗产须申报 706-NA 表，遗产税率最高可达 40%。

说得直白些：一位以个人名义持有一套 150 万美元纽约公寓的外国买家，去世时可能要就 6 万美元以上的大部分价值缴纳美国遗产税——若无事先规划，可能是七位数的税负。缓解之道可能来自美国的遗产与赠与税税收协定（美国与约 15 个国家签有此类协定），它们可提高有效免税额或提供抵免；也可能来自专为此设计的持有结构。这正是上面持有结构问题如此重要的原因，也是它必须在购房之前摆到合格顾问面前的原因。

别忘了普通买家的常规成本

无论是否外国人，每位纽约买家都要面对本地的成本层：豪宅税（mansion tax）——一项由买方一次性缴纳的税，对100 万美元及以上的住宅成交从 1% 起、按档递增——加上标准过户费用，以及持续的房产税和管理费。从一开始就把这些算进预算。我们的社区与封闭式社区指南覆盖了日常层面的实务——交通、成本、楼宇类型——方便你在实用维度上比较不同区域。

结论

你完全可以买。功夫都在结构上：尽早安排外国人贷款，把 ITIN 排进流程，明白卖房时 FIRPTA 会预扣 15%，并且——最重要的——在签字之前就持有结构和遗产税敞口取得跨境税务建议。把这四件事做好，剩下的就是普通的看房选房。准备好开始时，请联系我们的团队，我们会为跨境购房对接合适的律师、CPA 和贷款机构。

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