Derek Jensen ( Tysto ) — Public domain · Wikimedia Commons
在纽约地区刚落脚的新移民里，我们听到最多的问题之一，差不多都是这句话的某种版本："我没有绿卡，到底还能不能办房贷？"简短的回答是：能——而且比大多数人以为的要容易得多。美国的贷款机构每天都在给非公民放房贷，你的身份决定的是哪一种贷款适合你，而不是你有没有资格借钱。
让人犯晕的地方在于，世上并没有一种统一的"移民房贷"。实际上有三条相当不同的赛道，各有各的材料清单和首付算法：面向在美生活、在美赚钱的签证持有者的传统贷款；面向没有社会安全号(SSN)买家的 ITIN 贷款；以及面向人和钱主要都在海外的买家的外国人贷款。先搞清楚自己在哪条道上，能帮你省下好几周的折腾。
*关于时效的说明：*下文的数字与规则，是我们截至 2026 年 6 月所能核实的情况。贷款项目、最低首付、联邦层面的资格规则都会变动——有时还相当突然——所以请把本文当作一张地图，而不是一份报价单。
先读这段免责声明
本文是一般性的科普信息，不构成法律、税务、移民或财务建议。最低首付、利率与资格条件会因贷款机构、房产类型和你的个人情况而异，文中引用的规则也可能改变。做决定之前，请咨询持牌的房贷顾问，必要时再找税务专业人士或移民律师，并就重要事项核对文末所附的官方来源。准备好之后，联系我们的团队，可以帮你对接熟悉这类情况的贷款机构。
第一条道：面向签证持有者的传统贷款（H-1B、L-1 等）
如果你人在美国、领的是美国工资、也攒下了一些美国信用记录，那你也许根本不需要什么"特殊"贷款。房利美(Fannie Mae)的《销售指南》写得很直白：对于合法的永久居民或非永久居民非美国公民，它会"按照与美国公民相同的条款"收购其房贷。房地美(Freddie Mac)的立场也类似。落到实处，就是 H-1B 或 L-1 持有者往往可以申请普通的传统贷款——和公民享受同样的利率、同样低的首付（自住房最低可至 3%–5%）。
在这条道上，贷款机构看的是你的还款能力和合法居留身份，而不是你的护照。你需要准备：有效签证及工作许可、美国收入证明（W-2、工资单，通常还有两年报税记录）、以及一份美国信用记录。房利美把身份证明的具体形式交给贷款机构自行判断，所以各家银行的要求会略有出入。
近期有一个重要变化：自 2025 年 5 月 25 日起，HUD 的 2025-09 号放贷机构通函规定，非永久居民不再有资格申请 FHA 担保贷款。这等于堵上了很多 H-1B、L-1、F-1 持有者原本可用的 FHA 低首付通道。不过，房利美/房地美的传统贷款依然敞开——这也正是为什么这条道如今格外重要。
第二条道：ITIN 贷款（没有社会安全号）
ITIN，即"个人纳税识别号"，是美国国税局(IRS)发给那些必须报美国税、但又没资格拿社会安全号的人的一个九位数号码。IRS 说得很清楚：ITIN 只用于联邦税务目的，它既不赋予工作许可，也不说明任何移民身份。但它可以用来申请房贷。
ITIN 贷款主要由非 QM 贷款机构、组合贷款银行和信用社提供，而非大型全国性银行，并且采用人工审核——由真人通盘看你的财务全貌，而不是电脑只拉一个分数。由于贷款机构把这类贷款视为风险更高，你应当预期：
- **更高的首付。**多数项目要求大约 15%–25% 的首付，资质更强的借款人偶尔能拿到更低的。
- **更高的利率。**通常比当下的传统贷款利率高出约 1 到 3 个百分点。
- **可核实的收入与"养过"的资金。**一般是两年的报税记录（用你的 ITIN 申报）、工资单或经营收入凭证，以及一笔在账户里已经放置了 30 到 60 天的首付款。
作个参照：根据房地美的每周调查，2026 年 6 月整月的 30 年期固定传统贷款平均利率落在 6% 出头的区间——当贷款机构给你报 ITIN 利率时，这个基准能帮你看清自己多付了多少溢价。
第三条道：外国人贷款（人和钱主要在海外）
这条道面向不在美国生活或工作的买家——海外投资者、为留学子女置业的父母、想在美国扎下一只脚的家庭。由于既没有美国收入也没有美国信用可依靠，这类贷款最看重资产，成本也最高。
最鲜明的特征是首付。真正住在海外的外国买家，通常被要求支付 20% 到 40% 的首付；组合贷款项目多落在 25%–40% 区间，具体取决于贷款机构、房产类型以及材料是否齐整。投资性房产则处于偏高的一端。
由于一般没有美国信用分数，贷款机构会用替代材料来顶上：来自你母国的国际信用报告、一封银行推荐信，或两条现有信贷记录（比如一张信用卡加一笔房贷）在海外按时还款的证明。对于纯投资性的购置，有些贷款机构会采用 DSCR（偿债覆盖率）贷款——它依据房产的预期租金和你的储备金来核定资格，而完全不看个人信用报告。
三条道并排对比
| 传统贷款（签证持有者） | ITIN 贷款 | 外国人贷款 | |
|---|---|---|---|
| 典型买家 | H-1B/L-1，在美生活与赚钱 | 无 SSN，在美生活 | 主要在海外生活/赚钱 |
| 首付 | 最低约 3%–5%（自住房） | 约 15%–25% | 约 20%–40% |
| 利率 | 市场标准利率 | 高约 1–3 个百分点 | 更高，因机构而异 |
| 信用 | 美国信用记录 | 人工审核；可用替代信用 | 国际信用报告/替代信用 |
| 身份号码 | SSN | ITIN | 护照/ITIN |
| 能否用 FHA？ | 否（2025 年 5 月起） | 否 | 否 |
表中为因机构与个人情况而异的一般区间，并非报价。
找贷款机构之前，先备齐这些
无论适合哪条道，材料的主线都是一致的：证明你是谁、你（在相关情况下）是否合法在美、你靠什么赚钱、以及首付确实是你自己的钱。这通常意味着：有效护照和签证，或 ITIN；两年的收入记录（美国报税记录与工资单，或必要时翻译过的海外收入凭证）；两到三个月、能显示资金"养过"的银行流水；对于海外买家，还需一份国际信用报告或银行推荐信。从海外汇款的买家，更要尽早规划资金如何转入、来源如何说明——贷款机构对这一点审得很严。
结语
没有绿卡，对你选择空间的限制，远比多数买家担心的要小。有美国收入的签证持有者，也许直接用传统贷款就行；ITIN 持有者有一条真实可行、只是更贵一些的路；海外买家则可以用更高的首付、凭资产借款。最聪明的第一步，不是先去比利率——而是先认清自己在哪条道上，再去对接一个真正做这条道业务的贷款机构。
把这件事理清之后，也值得花点时间熟悉一下市场本身：看看当前的房源、了解新开发项目，或读一读各个社区和封闭式社区的介绍——这样等到融资到位时，你也已经准备就绪。
来源
- IRS——个人纳税识别号 (ITIN)：https://www.irs.gov/tin/itin/individual-taxpayer-identification-number-itin
- 房利美《销售指南》——非美国公民借款人资格 (B2-2-02)：https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b2-2-02/non-us-citizen-borrower-eligibility-requirements
- 房地美单户《卖方/服务方指南》（第 5103.2 节）：https://guide.freddiemac.com/app/guide/section/5103.2
- HUD 2025-09 号放贷机构通函——居留要求修订：https://www.hud.gov/sites/default/files/OCHCO/documents/2025-09hsgml.pdf
- 房地美主要抵押贷款市场调查 (PMMS)：https://www.freddiemac.com/pmms