Daniel Dimitrov — CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
几乎每一场纽约的房产成交（closing），都会出现这样一刻：买家盯着结算清单，问出同一个问题——这些都是什么，怎么这么多？ 除了房子本身的价格，桌上还会落下一组一次性的税：有些由卖方承担，有一笔则著名地由买方承担。它们大多无法回避、也无法谈掉，金额动辄五位数、六位数。好消息是，这些税完全可以提前算清楚。理解了下面这三种税、以及各自由谁来交，你的结算清单上就不该再有任何意外。
本文所述规则截至 2026 年 6 月。
三种税，一图看懂
一笔典型的纽约市住宅成交，会牵涉三种不同的「转让类」税：
- 纽约州房地产转让税（NYS Real Estate Transfer Tax）——由卖方承担。
- 纽约市房产转让税（NYC RPTT）——由卖方承担。
- 「豪宅税」（mansion tax）（法律上是州的附加税，加上五大区内的补充税）——由买方承担，仅当成交价达到或超过 100 万美元时才适用。
前两种是卖方做这笔交易的成本；真正让买家措手不及的是第三种，因为它是一笔随价格陡增的买方支出。
纽约州转让税（卖方交）
纽约州征收一项基础转让税：每 500 美元成交价收 2 美元（不足 500 按 500 计），实际约为成交价的 0.4%。它适用于全州的房地产，纽约市也包含在内。一笔 100 万美元的成交，这笔税是 4,000 美元。
按法律规定，**转让人（卖方）**负责这笔基础税。如果卖方不缴，义务可能回落到买方头上——这也是为什么产权公司和律师会在成交时直接代收，而不是相信谁日后会自行申报。
纽约市房产转让税 RPTT（卖方交）
在州税之上，纽约市还征收自己的 房产转让税（RPTT），由纽约市财政局（Department of Finance）征收。对于住宅类房产，税率为：
- 成交价 不超过 50 万美元 时，按价格的 1.0%；
- 成交价 超过 50 万美元 时，按价格的 1.425%。
商业地产及某些其他类型的转让，市里的税率更高（50 万及以下为 1.425%，以上为 2.625%）。与州税一样，RPTT 是卖方义务。注意 50 万美元处的「悬崖」：更高税率适用于整笔价格，而非仅超过门槛的部分——所以一笔 500,001 美元的交易，会按 1.425% 对全额计税。
豪宅税（买方交）
这是买家务必吃透的一笔。所谓「豪宅税」并不是单一一个税率，而是两层叠加。
第一层——全州统一的附加税。 纽约州对成交价达到或超过 100 万美元 的住宅，征收 价格 1% 的附加税。这就是最初的「豪宅税」，全州适用，由**受让人（买方）**承担。
第二层——纽约市补充税。 在纽约市境内，住宅成交价达到或超过 200 万美元 时，会再叠加一层累进的补充税。把 1% 的基础税与市补充税合并，五大区内由买方实际承担的豪宅税如下表：
| 成交价 | 豪宅税（买方） |
|---|---|
| 100 万 – 不足 200 万 | 1.00% |
| 200 万 – 不足 300 万 | 1.25% |
| 300 万 – 不足 500 万 | 1.50% |
| 500 万 – 不足 1,000 万 | 2.25% |
| 1,000 万 – 不足 1,500 万 | 3.25% |
| 1,500 万 – 不足 2,000 万 | 3.50% |
| 2,000 万 – 不足 2,500 万 | 3.75% |
| 2,500 万及以上 | 3.90% |
有两点尤其要记住。第一，税率适用于整笔成交价，而不是只对超过门槛的部分计税——这些档位是「全有或全无」的。第二，这就在每一条分界线上都形成了悬崖：以 2,000,001 美元而非 1,999,999 美元成交，税率会从 1.00% 跳到 1.25%，对整笔价格计算，仅仅一美元的价差就可能多出约 5,000 美元。这正是有经验的买家和律师为什么会盯紧那些整数门槛。
在纽约市以外，100 万美元以上只适用全州 1% 这一层（部分其他地方还有自己的地方税——请务必针对具体县份核实）。
一份完整算账示例
设想一位买家，在曼哈顿购入一套 150 万美元 的共管公寓（condo）。
买方支付：
- 豪宅税：150 万 × 1.0% = 15,000 美元。（因价格低于 200 万，不适用纽约市补充税。）
卖方支付：
- 纽约州转让税：150 万 × 0.4% = 6,000 美元
- 纽约市 RPTT：150 万 × 1.425%（价格超过 50 万）= 21,375 美元
- 卖方转让税小计：27,375 美元
把同一套公寓的价格提到 250 万美元，买方这一侧就明显变化：
- 豪宅税：250 万 × 1.25%（1% 基础 + 0.25% 市补充税）= 31,250 美元
250 万美元时，卖方需缴纳州转让税 10,000 美元，加上纽约市 RPTT 35,625 美元。（当住宅成交价达到或超过 300 万美元，市里还会额外加征每 500 美元 1.25 美元的「附加基础税」——此处未触发，但随着价格上行值得心里有数。）
几点实务提醒
- 新房不一样。 在许多新开发楼盘的合同里，开发商（sponsor）会要求由买方承担卖方那部分转让税。这是一项可谈判的合同条款，而非税法规定——请细读销售方案（offering plan），让律师替你标出来。带着这点去看在售的 新楼盘。
- 要按现金来准备。 豪宅税与各项转让税通常在成交时支付，且一般无法并入普通房贷融资，因此会从你的「到手现金（cash-to-close）」中扣出。
- 门槛看的是价格，不是房型名称。 一套普通的两居室也可能要交「豪宅税」——这个名字是历史叫法，并非对房子的评判。
- 规则与提案会变。 奥尔巴尼（州府）反复讨论调整这些税；截至本文撰写时，上表的档位即为现行法律，但签约前请务必核实。
当你在权衡某一套具体的公寓或房子时，最清晰的做法是提前把完整的成交账算出来。我们的团队很乐意带你把任何一处房源的数字逐项过一遍——联系我们的团队，或浏览当前 房源 开始。
免责声明
本文仅为一般性教育信息，不构成法律、税务、移民或财务建议。税务规则会变动，个人情况各异。在依据本文任何数字行事之前，请务必通过下方官方来源、并咨询持牌律师或税务专业人士，核实现行税率与你的具体义务。
来源
- 纽约州税务与财政厅（NYS Department of Taxation and Finance）——房地产转让税：https://www.tax.ny.gov/bus/transfer/rptidx.htm
- 纽约州税务与财政厅——TP-584-NYC 表格填写说明（TP-584-NYC-I，2025 年 8 月版）：https://www.tax.ny.gov/pdf/current_forms/property/tp584nyci.pdf
- 纽约市财政局（NYC Department of Finance）——房产转让税（RPTT）：https://www.nyc.gov/site/finance/property/property-real-property-transfer-tax-rptt.page