Joe Mabel — CC BY-SA 3.0 · Wikimedia Commons
一位在上海或台北的家长算了一笔账：与其四年付宿舍费或房租，不如在校园附近买一套房、写上孩子的名字。这个直觉是对的。真正决定一个家庭是省下真金白银、还是踩进本可避免的坑里的，是接下来的几个问题——名字写谁的、要交哪些税，以及学生签证到底允不允许。
下面用大白话讲清楚，并按家庭实际做决定的顺序来排。
本文信息截至 2026 年 6 月。规则、税率与金额门槛会变动——而且 2026 年纽约州有多项房产转让税提案正在讨论中——所以在行动前，请逐一对照官方来源核实文中每个数字。
先回答大家最关心的：F-1 学生能持有房产吗？
可以。美国没有任何法律禁止外国人（包括 F-1 学生）购买并持有住宅房产。同样重要的是：**持有房产不会改变你的移民身份，也不会给你任何额外的居留权利。**一张房产证不是签证。毕业后，名下有公寓的 F-1 学生，与租房的 F-1 学生在身份上完全一样。
有一点值得提醒：被动持有（自住，或通过持牌物业管理公司出租给长期租客）通常没问题；但若主动经营房地产生意——炒房翻新转卖、亲自做以盈利为目的的日常房东——对 F-1 学生可能涉及"未经授权的就业"。如果计划超出"孩子自住、毕业后或许把空房间出租"这个范围，这是要问移民律师的问题，而不是看一篇博客能解决的。
房产证写谁的名字？
常见有三种结构，各有取舍。
| 产权持有人 | 优点 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 学生本人（子女） | 简单；为子女积累美国持有记录；若自住时间足够长，未来出售可能适用自住房资本利得豁免 | 子女需有资金或贷款；赠与资金会带出申报问题（见下） |
| 父母（非居民） | 父母保留控制权；常用外国人贷款融资 | 让父母暴露于下文的美国遗产税陷阱；出售时触发 FIRPTA |
| 有限责任公司（LLC） | 责任隔离；隐私；多业主时更清晰 | 设立与维护有成本；贷款机构处理方式不同；本身并不能解决底层业主的遗产税或 FIRPTA 风险 |
"正确"答案取决于谁出钱、谁住、家庭打算持有多久。这恰恰是签约之前要和一位跨境税务律师谈的事——日后再改名过户，本身可能再触发一轮税。
赠与的问题（以及那张没人提的表）
多数父母通过给孩子汇款来出资。这里有两条不同的规则，常被混为一谈。
美国赠与税由赠与人缴纳，而非受赠人。对于非居民、非美国公民的父母，赠与现金（一种无形资产）通常不在美国赠与税体系之内——美国只对非居民赠与的位于美国的有形财产（如实际坐落在美国的房产）征赠与税。所以，给孩子汇款买房，在联邦赠与税层面通常不构成应税事件。（相对地，直接把美国那套房子本身赠与子女，则会构成。）
**"申报"和"征税"是两回事。**一位美国税务居民（许多有美国税务居民身份的学生即属此类）若在一年内从非居民外国人处收到超过 10 万美元，必须用 3520 表申报——这是一张信息申报表，不是税单。即便不欠税，漏报也可能面临高额罚款。这一点常让家庭栽跟头。
作为对比，当赠与人本身是美国税务居民时，2026 年的年度赠与税豁免额为每位受赠人 1.9 万美元（夫妻拆分赠与为 3.8 万美元），超过部分需申报，但通常要到用尽巨额的终身豁免额后才真正缴税。直接付给学校的学费不占用上述任何额度。
没有美国信用记录也能贷款
一个常见误区是：贷款必须有社会安全号、美国签证或美国信用记录。其实不需要。"外国人（foreign national）"贷款项目正是为此而生：贷款机构以经核实的海外收入与资产、海外信用证明，或（针对出租型房产）租金现金流来审核借款人。首付通常比本地买家高——外国人项目常见首付在 25%–30% 起，因机构和产品而异。ITIN（个人报税号）对报税有用，但并非各项目都要求用于贷款审批。利率与条款差异很大，多比较几家。
FIRPTA：卖房时才登门的那张账单
这是多数家庭没料到的一项。根据 FIRPTA（《外国人投资房地产税法》），当外国人出售美国房产时，买方通常须按总成交价的 15% 预扣——不是利润的 15%，而是整笔成交价——并上缴国税局。这是对卖方实际美国税款的预缴，预扣过多可退，但成交时会占用一笔实实在在的现金。
也有例外：若房产以 30 万美元或以下成交且买方将自住，则免预扣；在类似自住条件下，售价至 100 万美元适用较低的预扣率。卖方也可申请预扣证明，在实际应缴税款较低时提前降低预扣金额。FIRPTA 是否适用，取决于卖方是否为外国人——这又直接回到了上面的产权决定。如果房产写在具美国居民身份的子女名下、且其在税务上属于美国税务居民，FIRPTA 可能根本不适用。
隐形陷阱：针对非居民的美国遗产税
这一段请存下来。一位直接持有美国房产的非居民、非公民，会就该房产暴露于美国遗产税之下，而豁免额仅有 6 万美元——而非美国公民和居民享有的数百万美元豁免。超过部分，税率最高可达 40%。也就是说，若海外父母以自己名义持有一套纽约公寓，其中一人离世，家庭可能就房产价值超过 6 万美元的部分面对一笔可观的美国遗产税。美国与某些国家之间的遗产税协定可缓解这一点，业界有时也用持有结构（LLC 或其他实体、由子女持有产权）来管理——但每种做法都有各自的后果。这正是在决定房产证写谁名字之前，务必让跨境遗产律师介入的最大理由。
纽约要预留的过户成本
撇开联邦层面，纽约的购房还有自己的费用项。纽约州对多数交易征收房产转让税（由卖方缴纳），纽约市另加一道市级转让税。购买100 万美元及以上住宅的买方需缴**"豪宅税"（mansion tax），按阶梯计征——从 1% 起，价格越高税率分档越高——且一旦越过门槛，是对整笔成交价**计征，因此在 100 万美元这条线上存在一个明显的"悬崖"。请向纽约州税务与财政部核实当前的分档，尤其是在 2026 年纽约还有额外转让税改动正在立法讨论之时。
当你准备看具体房源时，我们的房源列表和新盘项目是不错的起点；我们的团队也能纯粹从通勤、交通与预算等出发，帮你梳理校园周边的社区。
结论
在校园附近买房，可以把本会变成房租的钱用得更聪明。但顺序很重要：先和专业人士定下结构（产权、融资、遗产税暴露），再去看房——而不是反过来。尤其是遗产税和 FIRPTA 这两块，事前规划的成本远低于事后补救。
**本文仅为一般性教育信息，不构成法律、税务、移民或财务建议。**每个家庭情况不同，协定待遇因国别而异，文中所述规则与金额门槛会变动。请咨询持牌的跨境税务顾问、遗产律师，以及（任何签证问题）移民律师，并在行动前对照官方来源核实所有数字。Homix 是持牌房地产经纪机构，并非律所或会计师事务所。平等住房机会（Equal Housing Opportunity）。联系我们的团队，房地产的部分我们来对接；其余交给你的专业顾问。
来源
- IRS——FIRPTA 预扣：https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
- IRS——来自外国人的赠与：https://www.irs.gov/businesses/gifts-from-foreign-person
- IRS——3520 表填表说明：https://www.irs.gov/instructions/i3520
- IRS——非美国公民非居民的遗产税：https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/estate-tax-for-nonresidents-not-citizens-of-the-united-states
- IRS——部分持有美国资产的非居民须申报遗产税：https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/some-nonresidents-with-us-assets-must-file-estate-tax-returns
- IRS——遗产税与赠与税最新动态：https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/whats-new-estate-and-gift-tax
- 纽约州税务与财政部——房产转让税：https://www.tax.ny.gov/bus/transfer/rptidx.htm