Skip to content
Homix
← 全部文章

税务与法律

卖房要交哪些税、到手净收益怎么算

作者 Christina (Yan Xue) Zheng · 8 分钟阅读

税务与法律

本文属于

纽约房产税务指南——买入、持有与卖出 →
卖房要交哪些税、到手净收益怎么算

Acroterion — CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons

卖房要交哪些税、到手净收益怎么算

你把公寓挂牌 90 万美元，很快收到一个全价 offer，脑子里有个数字亮了起来：九十万。可惜，这个数字是假的。等款项真正打进你银行账户那一刻，一叠费用、税款外加一两个"惊喜"，早已悄悄把它削掉一大块。在纽约，成交价和你真正"到手的钱"（net proceeds，净收益）之间的差距，常常是六位数。在签字之前就把每一块钱的去向搞清楚，往往就是顺利成交和糟心收场的区别。

本文逐项讲清纽约卖家要承担的各项成本，最后汇成一张净收益样表，让你把这笔账从头到尾看明白。

信息截至 2026 年 6 月。税率、起征点和规则经常变动，也因人而异。本文为一般性科普，不构成法律、税务、移民或理财建议。请务必以官方来源核对最新数字，并在卖房前咨询持牌律师和税务专业人士（CPA 或 enrolled agent）。文末附来源链接。

经纪佣金——通常是最大一笔

对大多数卖家而言，最大的单项成本是房产佣金。佣金可以协商、并非法律规定，但在纽约市场，总佣金长期惯例在成交价的 5%–6% 区间，通常由挂牌方和买方经纪分成。近年行业规则有所调整，佣金条款变得更可公开协商，因此具体比例、以及买方经纪报酬如何处理，都应当和你的经纪明确谈定。以 90 万美元成交为例，5% 佣金是 4.5 万，6% 则是 5.4 万。这一项通常远远超过下面所有税款。

过户税——市政府和州政府都要分一杯羹

在纽约市过户时，会有两项独立的过户税，且通常都由卖家承担。

  • 纽约市房产过户税（NYC RPTT）： 住宅类房产，成交价在 50 万美元（含）以下为 1.0%；超过 50 万则为 1.425%。
  • 纽约州过户税： 基础税率为每 500 美元收 2 美元，即 0.4%。对于成交价 300 万美元及以上的纽约市住宅，州里再加收每 500 美元 1.25 美元（0.25%），使州一级税率升至 0.65%。

有一点要特别提醒卖家：豪宅税（mansion tax，住宅成交价 100 万美元及以上征收 1%–3.9%）由买家承担，不是你交；针对高价房的纽约市补充税也是买方负担。这些确实是真实的过户成本，但落在谈判桌的另一边。

律师费、flip tax 和那些小项

纽约房产交易是律师州制度——买卖双方各自聘请律师处理合同和过户。住宅卖家的律师费通常是一笔固定金额；具体因律师和交易复杂度而异，建议事先索要报价，别想当然。

如果你卖的是合作公寓（co-op），楼可能收取 flip tax——别被名字误导，它其实是付给合作公寓储备金的私人过户费，并非政府税。flip tax 因楼而异，差别很大；不少落在成交价 1%–3% 区间，也有按每股金额或按利润比例计算的，某些保障性（HDFC）合作公寓收得更高。它惯例上是卖家成本，但最终由楼的规则和合同决定。挂牌前请先查你的 proprietary lease（专属租约）和楼规——一笔你忘了的 flip tax 可能吞掉你一大块权益。

其他小项包括：偿还剩余房贷余额、可能的贷款结清/登记费、搬出费或物业管理方收费，以及按比例分摊的房产税和管理费。多看看可比房源和近期新盘，有助于你定一个现实的价格，也对这些成本有现实的预期。

资本利得税——以及常常把它清零的免税额

以上都是交易成本。资本利得税不同：它针对你的利润而非成交价征收，而对许多自住房卖家来说，这笔税是零。

你的应税利得，大致等于成交价减去销售成本、再减去你的调整后成本基础（adjusted basis，即买入价加上符合条件的资本性改善支出）。只有这部分利得才可能被征税。

Section 121 免税额是帮多数业主省下这笔税的关键规则。根据 IRS Publication 523，如果该房是你的主要自住房，且同时满足持有测试和居住测试——在过去 5 年中至少有 2 年你拥有并将其作为主要居所——那么单身可免税最多 25 万美元利得，已婚联合报税最多 50 万美元。如果你在本次卖房前 2 年内已对另一处房产用过该免税额，通常就不能再用。因工作、健康或不可预见情况搬家的，可能享有部分免税。

如果你的利得超过免税额（或该房不符合条件，比如投资房），超出部分将被征税：

  • 联邦长期资本利得（持有超过一年）：根据你的应税收入为 0%、15% 或 20%，高收入者还可能加征 3.8% 净投资所得税（NIIT）。
  • 纽约州对资本利得不给优惠税率——按普通收入征税，目前最高可达 10.9%。纽约市居民还要在此之上再交一道市所得税。

FIRPTA——外国卖家必须提前规划

如果卖家在美国税法上属于外国人（非居民，既非绿卡持有者，也不满足实质居留测试），FIRPTA 要求买家从成交价中预扣一部分上缴 IRS，作为卖家潜在美国税款的预付。

FIRPTA 标准预扣率为成交额的 15%。若买家将房产用作自住，则有减免或零税率：成交价 30 万美元（含）以下通常无需预扣；超过 30 万但不超过 100 万一般为 10%。当实际应缴税款较低时，还可向 IRS 申请预扣证明（withholding certificate）以降低预扣。关键在于：FIRPTA 是预扣，而非最终税——外国卖家通过申报美国税表清算，可能拿到退税。如果你属于这种情况，请尽早找跨境税务顾问，因为证明的申请流程需要时间。

一张净收益样表

下面用一个合作公寓的例子，展示各项是如何叠加的。表中数字仅为示例，并非报价——你的实际数字会有出入。

项目金额
成交价$900,000
减：经纪佣金（约 5%）−$45,000
减：纽约市过户税 RPTT（1.425%）−$12,825
减：纽约州过户税（0.4%）−$3,600
减：合作公寓 flip tax（约 2%，因楼而异）−$18,000
减：卖家律师费（示例）−$3,000
减：杂项（管理方、结清、登记等）−$2,000
扣房贷与税前净额≈$815,575
减：剩余房贷余额（示例）−$400,000
过户时到手现金（示例）≈$415,575

资本利得税（如有）是事后在报税时结算的，不在过户桌上交，而且 Section 121 免税额可能把它降为零。在这个例子里，在还房贷之前就已有约 9.4% 的成交价被交易成本拿走。请围绕净收益做规划，永远别盯着挂牌价那个大数字。

挂牌之前

尽早自己算一张净收益表，最好在定价之前就做。翻出你的专属租约或房契，确认你的 flip tax，估算你的成本基础（找出改善工程的票据），并请税务专业人士判断 Section 121 能否覆盖你的利得。如果你在权衡下一站去哪，我们关于社区和封闭式社区的整理或许有帮助。当你准备好测算自己的具体数字时，欢迎联系我们的团队——我们会为你的情况做一份净收益估算，并为你对接合适的律师和税务顾问。

来源

聊聊你的下一步。

与我们合作查看全部房源