长岛IDA税收优惠之争聚焦住房开发供给

发生了什么

长岛围绕住房开发税收优惠的争议正在升温。在Bisnow长岛房地产会议上发言的开发商表示，工业发展机构（IDA）通过代税协议（PILOT）降低项目成本，已成为不少多户住宅项目能否落地的重要因素。与此同时，反对以IDA资源支持住房的声音扩大：批评者质疑这些机构是否有权提供此类支持，也质疑优惠的公共效益是否足够。

争议发生在住房建设相对不足的地区。长岛区域经济发展委员会的报告显示，2012年至2021年，长岛每1,000名居民仅获批7套住房；多户住宅仅为每1,000名居民2.3套。纳苏县和萨福克县96%的土地因分区规定不能建设公寓，而89%的土地可按既有权利建设独栋住宅。

关键细节

纽约州共有107个IDA。州长Kathy Hochul在2023年签署行政命令，要求有关机构优先向鼓励住房建设的地方分配资金；IDA随后据此推进相关支持。州政府最新可得数据显示，长岛8个IDA在2024年提供了2.13亿美元PILOT，高于2019年的1.67亿美元。报道还称，纳苏县和萨福克县的房产税水平分别为纽约市外各县中位数的23倍和18倍。

IDA不能改变分区，但开发商认为，在开发争议较大的环境中，机构支持仍可能影响项目推进。东诺斯波特一个146套的可负担住房项目最初于1978年提出，直到2022年才获最终批准。该地块由独栋住宅改为多户住宅用途的争议曾进入美国最高法院；法院认为相关分区条例延续了隔离。

IDA支持住房的权限也已进入司法程序。2021年，一宗诉讼挑战Babylon IDA为Wyandanch可负担老年住房项目提供的援助。今年早些时候，纽约州最高法院上诉分庭的一名法官裁定，该机构可提供税收优惠，因为项目可促进就业机会并改善当地经济福祉。开发商曾表示，若无该援助将放弃项目。

批评方还提出监督和透明度问题。Reinvent Albany在10月发布的报告称，获得IDA支持建设的住房中，约四分之一为低于市场价单位。在Brookhaven，申请IDA税收优惠的开发商须将10%的出租单位保留给收入不高于地区收入中位数80%的家庭，并将另10%保留给收入不高于120% AMI的家庭。不过，Brookhaven IDA委托、于2025年7月发布的一份原型项目报告发现，120% AMI门槛下允许的租金高于当时市场租金。该报告同时认为，15年PILOT可令运营成本减少近850万美元，并帮助开发商取得原本无法获得的融资。

为什么值得关注

这场激励政策之争同时关系到项目财务可行性与地区劳动力压力。区域经济发展委员会称，2012年至2021年，长岛35岁至54岁居民减少9.8万人；同期当地就业增长为2%，全美为12%。

开发商以长滩市的Superblock为例说明激励影响。该6英亩地块曾长期闲置；纳苏IDA在2016年否决1.09亿美元税收优惠后，地块后来易手。该机构在项目开工前一年批准价值2亿美元的PILOT及另外5,000万美元税收减免，438套住房项目随后于2021年开工。穆迪在2023年将长滩市信用评级上调至Baa1，并将Superblock视为主要原因之一。

接下来关注什么

市场将关注IDA董事会是否限制住房项目纳入其职责范围，以及有关IDA权限的挑战和加强监督的要求会否改变优惠发放方式。Brookhaven的案例也提出一个具体问题：即使PILOT节省对融资具有实质作用，所谓可负担住房配额是否真的带来低于当地市场的租金。这些政策走向可能影响长岛拟建多户住宅项目的推进时间和融资结构。