纽约市扩大C-PACE资格范围，支持办公楼改造中的隐含碳融资

发生了什么

纽约市在6月下旬扩大了商业地产评估清洁能源融资计划（C-PACE）的适用范围，将“隐含碳”纳入可融资项目。报道称，纽约市是全美首个实施这一调整的市级政府；在州一级，科罗拉多州是唯一将隐含碳写入相关法律的州。

隐含碳是指建筑既有材料所对应的排放，包括混凝土、钢材和玻璃等。此次调整扩大了原本主要用于节能建筑改造，以及新建项目中可持续建筑元素的融资工具。

这一政策对办公楼改造住宅尤其相关。保留既有结构可避免拆除并新建替代建筑时再次产生相关材料排放。该调整在纽约市一个大型改造项目出现结构问题前不久生效，随后市场对改造项目的设计、工程、检查和成本挑战有了更多讨论。

关键细节

C-PACE融资通过业主自愿纳入物业税账单的特别评估偿还。该债务与物业本身绑定，而非与业主绑定，并处于项目资本结构的优先位置。资金可在项目启动时提供，也可在后续再融资时提供，期限最长可达30年。

纽约州于2009年授权此类融资，2019年将资格扩展至新建项目；纽约市则于2021年设立初始C-PACE计划。目前，纽约市C-PACE融资上限为物业稳定运营后或完工后价值的35%。这一上限界定了C-PACE在项目融资中的最高潜在比例；报道称，除规模最小的交易外，它仍须与优先债务和股权资金并行使用。

过去，C-PACE通常覆盖锅炉、保温层和可再生能源系统等措施。新规认可保留现有建筑的碳价值。报道称，这项调整可使融资覆盖收购拟再利用建筑的成本，而不再仅限于改造工程。

根据Avison Young的2026年第二季度曼哈顿办公市场报告，曼哈顿在建改造项目共计1,920万平方英尺。两年前州立法机构通过的467-m税收优惠，也为合格改造项目提供支持：施工期间最长可获三年物业税豁免；若至少25%的住宅受收入限制，施工后的豁免期可长达25至35年。

为什么值得关注

在改造成本上升且融资仍难以获得的背景下，此次调整增加了一项潜在的长期资金来源。其环境逻辑在于，钢材、混凝土等材料的生产会产生排放；保留现有结构，则可避免为替代建筑重复产生这部分与材料有关的排放。

曼哈顿庞大的改造项目储备意味着，可用融资工具的变化可能不只影响单个项目。不过，这项工具并不取代其他资金来源。报道称，在大型项目的结构问题出现后，检查人员对其他改造项目进行了检查，发现了一些问题，但认定均未构成公共安全隐患。

接下来关注什么

接下来的观察重点是，扩大后的资格范围是否会被用于已完成的办公楼改造融资，以及在35%上限下C-PACE在项目中所占的比例。改造项目持续进行的工程与检查工作也将受到关注。

扩大后的C-PACE计划与467-m优惠之间的关系，也是报道所述改造市场环境的一部分。这项政策的实际影响，将取决于项目在改造成本提高和融资困难的情况下是否实际采用该工具。