纽约市推出住房法院严重安全案件快速通道

发生了什么

马姆达尼政府宣布，为纽约市住房法院中一小部分涉及严重建筑安全与居住条件的紧急案件设立快速通道。该机制主要处理腾退令、即时危险状况，以及部分申请由第三方接管楼宇管理的程序。

据市政府发言人说，该指令虽在周二公布，但已于7月16日生效；统一法院系统还需建立内部执行流程。市政厅预计，这一通道每年将影响约40至50栋建筑。

市长佐赫兰·马姆达尼表示，当楼宇存在危险、电梯停运，或业主未能提供安全住房时，租户不应等待数月甚至数年才获得救济。租户权益团体支持改革；业主团体则认为，优先处理维修案件可能令欠租案件排期更靠后。

关键细节

案件可在以下情形进入快速通道：腾退令影响全楼至少三分之一公寓；涉及供暖、热水等基本服务的开放性、即时危险 Class C 违规影响至少三分之一单元；或楼内所有电梯均停止服务。

该机制也适用于 Article 7A 程序：市政府或租户申请任命第三方楼宇管理人，且纽约市住房保护与开发局（HPD）或楼宇局已认定存在开放性、即时危险违规。与其他资格标准不同，此类案件没有受影响单元数量门槛。

符合条件的案件将提交住房法院监督法官审批。获准后，法官应在立案当日获指派；各方完成送达后，须在五天内出庭，其后的提交文件和庭期也将加速安排。法官只有在认为绝对必要时才能批准延期。现行住房法院对延期次数没有固定上限，但法官可自行限制。

法院正扩大可被指派处理 Housing Part 和 Article 7A 案件的法官范围。纽约市住房法院目前有55名法官，平均每人每天处理超过60宗案件。该指令未增加住房法院运营经费；法院仍可根据法官资源、案件量及个案情况决定听证安排。

为什么值得关注

这项措施针对的是一个同时受到租户和业主批评的缓慢系统。根据报道，州法设想驱逐案件约一个月内解决，但纽约市部分地区的平均案件时长达到15个月。

政策出台时，楼宇困境也在增加。报道援引的 Bisnow 调查显示，今年已有超过600栋、合计约2,000个单元的建筑收到部分或全部腾退令。报道援引的市府数据还显示，腾退后的建筑平均需约一年半才能恢复至适宜居住状态，且违规问题未必都会得到解决。

业主团体认为，租金收缴不足会导致维修延后。一项覆盖近20万套可负担住房的纽约市住房合作组织6月调查发现，多数建筑入住率超过95%，但只有5%的业主在这一水平收取到租金；近半数业主的实际收款低于潜在总租金的90%。

接下来关注什么

快速通道的实际影响，取决于有多少案件获监督法官批准，以及法院将如何运用其排期开庭的裁量权。可获指派法官范围扩大后，能否支撑加速日程、又是否会令其他案件进一步延后，仍有待观察。

此外，市政府已在2027财年将租户获得律师代理权的经费增加1,430万美元，并预计此后每年再增加4,000万美元。该资金将如何影响与代理有关的延期，以及如何与新快速通道并行，也值得持续关注。