纽约市议会通过COPA法案：困境公寓楼出售规则将交市长签署

市议会表决

纽约市议会于2026年10月22日以38票赞成、9票反对、2票弃权通过《社区购置机会法案》（COPA）。法案下一步将送交市长佐赫兰·马姆达尼；Bisnow报道称，预计将获签署。

COPA要求特定困境多户住宅在出售时，先给予非营利机构优先购买机会。机构可独立竞购，也可与合资伙伴共同参与。市府估计，最多约2,100栋公寓楼可能受到影响。

覆盖对象

最终版本聚焦较小型楼宇及与市住房保护与开发局（HPD）订有监管协议的物业，范围较早期提案收窄。适用物业包括四套及以上住宅的楼宇；若其中一套为业主主要住所，则门槛为五套及以上，并须符合规定的困境条件。

条件包括：失修等基础楼宇问题持续超过一年、进入市府替代执法计划至少一年、被认定为涉及市府留置权止赎的困境物业，或年度B级、C级违规数量达到平均每日三项或以上。过去一年被HPD拒发“无骚扰证明”、且未纠正相关情况的楼宇，也可能被纳入。

受可负担性限制且不超过100个住宅单元的物业亦在范围内。通过421-a或485-x等当然适用项目获得激励的物业则获豁免。

程序与执法调整

与5月提出的版本相比，合资格买方完成交易的期限由160天缩短至145天。法案也删除了允许HPD自行新增覆盖类别的条款，但HPD仍可提出类别建议。

HPD须每年通知符合条件的业主。业主可提出申诉，说明楼宇问题源于财务困难。

若业主出售受COPA约束的物业而未通知市府，罚款最高可达成交价的15%。执法适用两年时效，即交易超过两年后不得再就该交易采取执法行动。

市场各方分歧

包括提案人、市议员桑迪·纳斯在内的支持者称，COPA可帮助保留既有住房、加强对问题物业的公共监督，并让社区机构更早获悉潜在收购机会。东纽约社区土地信托的代表表示，非营利机构需筹集融资，145天的窗口期十分重要；但他们也认为，收紧资格标准会提高参与难度。

房东团体及房地产行业人士仍反对该法案，认为其可能令交易更复杂、缩小困境物业的买家范围，并拖慢急需缓解财务压力的卖方。另有行业人士认为，修订后的版本覆盖面较小、对业主的惩罚性较低；能够控制违规数量的业主通常不会被纳入。