房贷利率重返6%：降油价之外仍有多重门槛

发生了什么

HousingWire首席分析师Logan Mohtashami在拉斯维加斯举行的美国信用合作社抵押贷款协会（ACUMA）Make Your Mark会议上表示，房贷利率若要持续回到6%，仍须跨越多项障碍。报道于9月22日发布；其判断聚焦通胀压力、美联储指引、10年期美国国债收益率以及抵押贷款利差。

他指出，近期油价上涨和10年期美债收益率走高，令利率前景更为复杂。即使中东冲突结束、油价回落至每桶约68至70美元，也未必足以令房贷利率明显下降。

关键细节

Mohtashami称，在美联储就降息或较低利率提供更清晰指引前，房贷利率可能仍在约6.5%至6.75%区间。他认为，要出现持续下行，还需要地缘政治紧张缓和、能源价格走低，以及关税和其他来源带来的通胀压力减轻等因素同时出现。

房贷利率受到国债收益率及抵押贷款与国债之间利差的共同影响。他表示，抵押贷款利差已较2023年银行业危机期间的高位显著改善。

• 若仍处于2023年最差利差水平，他估计当前房贷利率会在约8.36%。
• 若采用2024年的最差利差，利率约为7.96%；采用前一年的最差水平，则约为7.87%。
• 他称，美联储激进加息或信贷市场开始失灵时，利差通常会恶化；目前并未出现类似金融危机时期的压力。

他还认为，劳动力市场短期内未必会成为大幅降低房贷利率的催化剂。他估计维持失业率大致稳定所需的月度新增就业，即“盈亏平衡”就业增长，约为3.3万人或更低；因此，即便连续出现几份较弱的就业报告，也不一定带来失业率显著上升。他认为，初请失业金人数是观察劳动力市场是否实质恶化的更重要指标。

为什么值得关注

Mohtashami认为，制约住房需求的主要问题是可负担性，而不是待售房源不足。他表示，房价涨幅放缓、库存增加，令市场状况更健康；与此同时，库存增速也在放慢。

在他看来，较慢的库存增长可降低房价快速上涨或大幅下跌的风险。若工资增长快于房价增长，房价涨幅放缓也可让家庭收入有更多时间追上住房成本。

他不认同当前市场与2008年金融危机前状况相似的说法，并提到信贷表现、借款人住房净值和首付是重要差异。他称，约40%的美国住房没有抵押贷款；总体业主净值明显高于住房泡沫时期，而有抵押贷款住房的贷款价值比也远低于2006年至2008年的水平。

对于低利率贷款借款人令市场停滞的观点，他也提出异议。他说，随着既有借款人出售和搬迁，利率低于4%的抵押贷款业主占比正在下降；不同世代仍持续作为买家和卖家参与市场。

接下来关注什么

这一判断下的近期观察重点包括中东局势、油价、10年期美债收益率及其他通胀压力来源。Mohtashami表示，鉴于经济增长仍有韧性、商品价格带来额外通胀担忧，美联储的表态仍将是关键。

在住房市场方面，可关注房价增长与工资增长之间的关系、库存增长速度、抵押贷款利差和初请失业金人数。这些指标可显示可负担性是否改善，以及他所列举的较低房贷利率条件是否开始同时具备。