房利美公寓审查规则调整：楼宇文件与储备金成融资重点

发生了什么

房利美调整了公寓项目的融资审查标准。根据房利美贷款机构函件 LL-2026-03，自8月3日起，多数原本可走简化审查（limited review）的项目，改为接受全面审查（full review）。

全面审查会更细致地查看楼宇预算、储备金、拖欠率及整体财务状况。这意味着，在贷款机构进行项目审查时，公寓董事会、管理公司或业主协会能够提供的资料将更为重要。

另一项储备金要求将在稍后生效：对于申请日期为2027年1月4日或之后、适用全面审查的贷款，用于资本支出和递延维护的最低储备金配置，将由年度预算评估收入的10%提高至15%。

关键细节

取消简化审查是此次调整中最直接的操作变化。全面审查要求对项目财务进行更深入的核查，相比被替代的简化流程，楼宇可能需要提交更多文件。抵押贷款银行家协会提示，过渡期间处理时间可能拉长；具体时长在很大程度上取决于业主协会或管理公司能否迅速备齐贷款机构所需材料。

新规还取消了对已建成项目在全面审查下的50%投资者持有比例上限。对于投资者持有比例较高的部分公寓项目，这一上限过去可能成为承保环节的问题。

不过，新建及新近改建项目仍适用另一项规则：在相关单位具备资格前，项目总单位数中至少50%须已出售、过户，或与自住及第二住宅买家签约。

少于10个单位的楼宇不适用同样的审查要求；此前的门槛是少于4个单位。报道还提到，房利美可能为合作公寓（co-op）设立专门的储备基金指引，但目前尚未定案。

为什么值得关注

对于涉及受影响公寓楼的交易，项目审查可能成为融资时间表中更显著的一环。贷款机构的评估不只取决于借款人的个人贷款文件，也可能取决于楼宇财务记录，以及管理方或治理机构回应资料请求的速度。

对于申请日期为2027年1月4日或之后的全面审查贷款，资本支出和递延维护储备金的预算项目将尤其重要。董事会可能需要评估其预算和资金计划是否符合15%的新最低标准。

取消投资者持有比例上限，可能减少部分已建成项目过去面临的一项融资限制。但这并未改变新建和新近改建项目仍须满足的50%自住或第二住宅买家预售要求。

接下来关注什么

眼下的重点是楼宇能否持续提供预算、储备金资料、拖欠数据及其他全面审查材料。报道显示，文件准备程度可能影响审查进度。

买家可在交易早期了解楼宇信息，包括当前储备金状况、保险免赔额以及是否存在待执行的特别摊派。随着全面审查成为通常路径，卖方和董事会也可能收到更多来自贷款机构的项目资料请求。

对于2027年1月4日或之后提交的申请，适用全面审查的储备金最低配置比例将为15%。市场也将关注房利美是否发布最终确定的合作公寓储备金指引。