美国战略投资公司在债务与资产处置受阻下提示持续经营重大不确定性

发生了什么

在纽约证券交易所使用“NYC”代码交易的美国战略投资公司（American Strategic Investment Co.，ASIC）在其4月发布的2025年年报中表示，公司持续经营能力存在的重大不确定性尚未消除。该信息来自文中引用的美国证券交易委员会文件。

这家此前名为New York City REIT的房地产投资信托基金，正尝试处置余下物业，同时面对2.49亿美元债务、持续亏损及有限的非受限现金。其最大一笔未偿债务与金融区123 William St.的一栋办公楼有关。

关键细节

123 William St.为一栋27层、54.5万平方英尺的B级办公楼，相关贷款余额为1.4亿美元，将于3月到期。ASIC在2024年4月宣布拟出售该楼，但交易尚未完成。该楼6月出租率为72%，低于一年前的84%。公司2015年以2.53亿美元购入该物业，截至第二季度末对其估值为1.377亿美元，低于未偿按揭贷款余额。

ASIC今年前六个月录得1,600万美元亏损，收入为1,470万美元。截至6月30日，非受限现金由2025年6月的530万美元降至240万美元。外部管理人AR Global的关联方同期收取约600万美元顾问及管理费，其中400万美元以新发行股票而非现金方式接受。管理协议规定，无论业绩如何，AR Global关联方每月可获50万美元付款。

公司此前已通过或尝试通过物业移交处理部分债务。其在2025年末就1140 Sixth Ave.达成自愿止赎安排，此前该物业9900万美元贷款发生违约。ASIC还在6月同意让与Laurel公寓及200 Riverside Drive相关的办公、实验室和停车资产进入止赎程序。

不过，后一宗止赎因停车场租金归属争议而暂停。200 Riverside的业主委员会称，因ASIC拖欠公共费用，委员会应取得停车场租金。在ASIC去年违约后，CMBS特别服务机构Rialto Capital Advisors一直向停车运营商City Parking收取租金；City Parking则请求纽约县最高法院法官裁定应向哪一方付款。文中称，法院尚未作出裁决。

ASIC仍持有位于400 E. 67th St.、Laurel楼座底部的空置办公及零售空间。KBRA在5月评级报告中估计，相关CMBS贷款的债券持有人可能面临54.6%的损失。公司另外两项物业——一栋布鲁克林幼儿园楼宇，以及下东城196 Orchard St.底部的零售和办公空间——均已全数出租；但幼儿园物业未产生现金流，且违反了一项债务契约。

为什么值得关注

这些披露反映，小型、以办公物业为主的REIT可能同时受到贷款到期、出租率下滑、物业估值低于贷款余额及资产出售延迟的压力。对ASIC而言，近期重点在于能否在保持流动性的同时，于123 William St.贷款到期前找到买家或达成其他解决方案，并推进余下资产处置。

Laurel相关资产的止赎受阻也显示，即使物业所有方同意移交，关于租金及其他物业层面义务的独立争议，仍可能影响处置进程。

接下来关注什么

市场将关注ASIC能否在123 William St.贷款到期前完成出售或其他债务安排，以及法院何时裁定200 Riverside停车场租金应归属哪一方。公司非受限现金的变化、剩余资产处置进度，以及任何有关融资或止赎行动的后续披露，也将是重要观察点。