Kulka Group CEO称：长岛开发项目面临分散而复杂的审批路径

发生了什么

长岛建筑管理公司The Kulka Group的首席执行官Devin Kulka在一篇Bisnow文章中表示，长岛开发项目须面对大量地方规则、公开程序及社区相关方。该文由The Kulka Group与Studio B合作制作；Bisnow说明，其新闻编辑部未参与内容制作。

Kulka计划于8月12日在Bisnow长岛房地产会议上讨论审批、开发权及项目交付。他表示，讨论重点将是开发商和建筑管理方如何与相关方协作，并推动项目完成地方审查。

关键细节

文章称，长岛分布着1,200个分区，横跨两座城市、13个城镇和97个村庄，且各分区均有自身规则。Kulka认为，这种分散的监管格局使审批成为开发的核心难题。

他表示，尤其在多户住宅领域，符合现有分区规定的可直接收购和开发地块并不总是存在；多数项目因而需要重新分区。重新分区后通常要进入公开听证程序，而在这类场合中，反对项目的人士往往比支持者更容易出现。

Kulka还将有关项目的错误信息视为障碍。他认为，项目方应尽早与地方政府官员、居民及在社区中有影响力的人士沟通，说明项目事实，以免反对意见先行固化。他同时表示，若项目较早获得否决，也可避免投入漫长却无结果的审批流程。

Kulka称，多户住宅、医疗和教育是长岛较强的领域。就多户住宅而言，他认为供应明显低于需求，完成开发权审批、融资和建设的项目可实现达到或超过预期的出租表现。不过，他也表示，取得开发权并非唯一难关；在其所称的繁复程序下，获得机构股权或债务融资同样困难。

他提到，市中心复兴和公共交通导向开发是多户住宅活动的重要方向，一些项目也开始向市中心以外延伸。

Kulka以一个未具名的本地项目说明社区沟通的过程。他称，一项2015年形成的市中心复兴计划曾显示出对经济适用房的反对倾向。约八年后，其团队接触该城镇时，社区仍有疑虑。团队随后与当地民间组织及政治领导人多次会面，说明预期住户收入水平和租金，最终项目得以建成。

为什么值得关注

这篇采访将长岛项目的时间安排和可行性，与重新分区、公开听证及地方沟通紧密联系，而不只是取决于取得地块或施工执行。对多户住宅提案而言，若需调整分区，项目在建设和融资完成前便会多出一个面向公众的审查环节。

文章还提及工业发展机构（IDA）激励措施在开发讨论中的角色。Kulka表示，获得IDA税收优惠的项目须支付现行工资；他也称，可能取消多户住宅IDA激励的讨论将是重要议题，并认为此类优惠会影响项目及相关建筑岗位能否落地。这些属于他的观点，原始材料未提供独立验证。

接下来关注什么

Kulka所在小组预计将在8月12日的会议上讨论审批、开发权和利益相关方协调。根据文章，对多户住宅IDA激励措施的审视可能成为重要话题。

对于具体的长岛项目，采访所指向的实际节点包括：是否需要重新分区、公开听证的进程、社区沟通的范围与时点，以及取得开发权后能否落实股权和债务融资。文章未列出具体待审项目、政策变动或融资交易。