租金稳定房源组合贷款面临债券持有人预期损失，租金冻结拟于十月生效

发生了什么

A&E Real Estate一笔商业抵押贷款支持证券（CMBS）贷款在二零二四年六月到期时发生违约。这笔金额为五亿零六百万美元的融资，以纽约市五十三栋公寓楼组成的组合为抵押，物业分布在皇后区、布鲁克林、曼哈顿和布朗克斯。报道称，贷款人于二零二五年二月启动止赎程序，目前程序仍在进行。

该组合包含超过三千五百套住房，其中百分之八十六属于租金稳定房源。与此同时，纽约市租金指导委员会已批准对一年期及两年期租约实施租金冻结，计划于十月生效。冻结尚未实施；房东团体上月提起诉讼，对租金指导委员会的决定提出挑战。

关键细节

二零二一年A&E从摩根大通取得贷款时，该组合估值约为七亿一千七百万美元。报道援引KBRA Credit Profile分析师的评估称，目前估值为四亿六千万美元。该贷款已累积超过五百五十万美元未付利息，债券持有人预计损失超过八千万美元。该CMBS贷款的预售报告还列出九千三百七十万美元夹层债务。

彭博报道称，截至去年年底，这项投资每承担一美元债务付款，仅产生五十八美分收入。运营费用比预期高百分之十三；按年化计算，费用较初始水平高约百分之二十二，而收入增长百分之六。

抵押品包括Riverton Square：该项目位于东哈莱姆，由十二栋楼组成，拥有超过一千二百套住房。组合还包括位于皇后区中部、由六栋楼组成的La Mesa Verde，以及Queens Boulevard Apartments；后者包含三栋楼、五处专业用途空间和一个地下车库。

A&E发言人表示，公司正与高级债务和夹层债务持有人保持沟通，并寻求解决方案。另据报道，市政府于一月宣布与A&E达成二百一十万美元和解，以处理十四栋楼内超过四千项楼宇状况违规事项。A&E在纽约市管理超过两万套公寓。

为什么值得关注

已披露的经营数据表明，在任何租金冻结生效之前，该组合已承受压力：运营费用增长快于收入，且报道所述的债务付款收入覆盖水平低于应付金额。由于该组合的大部分住房受租金稳定制度约束，计划中的冻结是报道所述前景中的重要变量。

报道还将二零一九年《住房稳定和租户保护法》列为既有因素，称其限制房东提高租金或解除公寓监管的其他途径。惠誉评级上月发布的报告认为，相关市场短期系统性CMBS风险仍较温和，但中长期信用风险可能上升。

Mamdani政府提出包括市政府支持的保险计划在内的措施。惠誉表示，目前认为这些措施不足以实质抵消收入被冻结的压力，但会在评估其效果后修订这一看法。

接下来关注什么

近期应关注止赎程序的推进，以及高级债务和夹层债务持有人之间是否出现任何解决方案。随着债务处理继续进行，该组合后续的收入与费用表现也将是关键。

十月租金冻结是否落地同样值得关注。房东团体在诉讼中称，租金指导委员会并未独立于市长Zohran Mamdani作出决定；Mamdani曾以实施四年租金冻结作为竞选主张。诉讼结果可能影响已获批准冻结措施是否、以及如何推进。